家庭の財政学

住宅ローンの金利タイプを知っておこう

住宅ローン選びのポイント

ひとくちに住宅ローンといってもいくつかの金利タイプがあります。単に金利が低いからという理由だけで決めてしまい、そのローンが将来金利や返済額が変わるタイプだと、当初は負担が軽くても、何年か後に返済額が大幅にアップして返済が厳しくなることもあるので十分に注意しておく必要があります。目先の金利だけはではなく、金利タイプの違いを熟知した上で選択しなければならないわけです。

現在、各種の金融機関で実施されているローンの金利タイプとしては★11にあるように、主に4つのタイプがあります。

そのうちまず最も安全なのは、完済するまで金利が変わらない全期間固定金利型であるのはいうまでもありません。安全性が高い分、金利が若干高くなるのが難点ですが、最近はフラット35のように、このタイプでも比較的金利の低いローンが出てきました。

これに対して変動金利型は、市中の金利動向によって金利が変わるローンです。あまりしばしば返済額が変わるのでは返済計画が立てにくいため、返済額の見直しは5年に1回となっています。その間の金利の上下は、利息と元金分を調整して対応します。5年後の金利が上昇していて返済額が増える場合でも、返済額の増額幅は25%までと定められています。金利上昇幅が大きく、その25%以内に収まらないときにも、やはり金利と元金分を調整しますが、最悪の場合には未払い利息が発生して、予定の返済回数を終えても元金が残ってしまう可能性もあります。

上限金利設定型というのは、基本的な仕組みは変動金利型と同じですが、「金利が上がった場合でもここまでしか上げません」という上限が決まっているタイプになります。変動金利型に比べるとリスクは小さくなりますが、その分当初の設定金利が高くなります。

固定期間選択型は、2年、3年、5年、7年、10年などの特約期間中のみ金利が固定されていて、その特約期間終了時には、もう一度その時点の金利で固定期間選択を選ぶか、変動金利型に切り換えることになります。特約期間が短いほど金利が低く、特約期間が長いほど金利は高くなります。このタイプの場合、特約期間終了時の返済額の増額に関する25%の縛りはありません。金利が高くなっていれば、25%以上の増額になることもあります。

★11 住宅ローンの金利タイプ
タイプ特徴メリットデメリット
全期間固定金利型当初の金利が完済するまで変わらない返済額が変わらないので安心できる金利はやや高め
変動金利型市中の金利動向に応じて金利が変わる。ただし、返済額の見直しは5年に1度・金利は比較的低い
・5年ごとの返済額増額時の増額幅は25%まで
・金利が下がれば返済額は減少する
・繰上返済手数料が安い
・金利が上がると返済額が増える
・金利が大幅に上昇すると未払い利息が発生する
上限金利付き変動金利型仕組みは変動金利型と同じだが、金利が上がったときに適用される金利の上限が決まっている金利の上限が決まっているので安心感がある変動金利型より若干金利が高くなる
固定期間選択型特約期間中は金利が固定。その期間終了時には、再び金利タイプを選択できる。一般に特約期間が短いほど金利が低く、長いほど金利は高い特約期間は2年などの短期から20年超の長期までさまざまあり、希望に合わせて選択できる・特約期間中は金利タイプを変更できない
・事務手数料、繰上返済手数料などが高いことが多い

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